Vizi occulti dell’immobile e difetti post-compravendita

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In sede di compravendita dell’immobile, può capitare di rilevare dei vizi occulti, ossia dei danneggiamenti o dei difetti dell’immobile che, all’atto della consegna dello stesso, non sono stati dichiarati dal venditore.

In tal senso, la normativa prevede la tutela dell’acquirente in casi diversi e in forme diverse, vediamo assieme di che cosa si tratta e fino a che punto si può estendere questa tutela.

Quali sono i vizi dell’immobile

Secondo la normativa, con il contratto di compravendita il venditore si impegna a garantire all’acquirente che la “cosa venduta sia esente da vizi” che ne compromettano l’uso a cui è destinata o che ne diminuiscano il valore (art. 1490 c.c.).

Piò accadere tuttavia che, una volta entrato nell’immobile, il compratore si renda conto che vi sono dei difetti che compromettono il valore di quanto acquistato e che non sono stati dichiarati all’atto della compravendita.

L’art. 1669 del cc definisce vizi gravi quelli derivanti dalla “realizzazione dell’opera con l’uso di materiali non idonei e non ad opera d’arte”; tra questi, negli anni, la cassazione ha compreso:

  • Danni degli impianti idraulici;
  • Difetti e problemi dell’impianto di riscaldamento della casa;
  • Vizi dell’impianto fognario.

Come si può vedere, si fa riferimento nello specifico a danni che compromettono l’uso dell’immobile ad abitazione, difetti gravi che, se presenti, all’atto di compravendita devono categoricamente essere dichiarati.

denuncia per vizi occulti dell'immobile

Casi di esclusione della garanzia da vizi e difetti dell’immobile

Ci sono tuttavia dei casi nei quali la garanzia legale viene esclusa, ossia:

  • Quando i vizi sono facilmente riscontrabili utilizzando un grado di ordinaria diligenza, in pratica quando sono facilmente riconoscibili anche dall’acquirente;
  • Nel caso in cui il compratore sia a conoscenza dei vizi anche prima dell’acquisto, e ne abbia comunque accettato il perfezionamento;
  • Quando l’acquirente denuncia la presenza di vizi occulti una volta trascorsi 8 giorni dal rilevamento del vizio stesso;
  • Qualora il vizio o difetto non infici gravemente il valore dell’immobile, ma sia facilmente ripristinabile a condizioni ottimali.

In ognuno di questi casi, la garanzia viene esclusa e si deve procedere con il perfezionamento dell’acquisto; eventualmente, nell’ultimo dei casi sopra citati, l’acquirente ha diritto ad una riduzione di prezzo proporzionale al valore del danno subito.

Denuncia per vizi e difetti dell’immobile: come procedere

Una volta che l’acquirente ha rilevato il danno, deve denunciarne l’esistenza al venditore in un periodo non superiore ad 8 giorni dalla data di rilevazione del danno; la segnalazione deve avvenire in forma ufficiale, ossia con raccomandata A/R o con PEC.

Se il venditore non fa pervenire proprie notizie in merito, il compratore può procedere con azione giudiziaria entro un anno dalla consegna dell’immobile in oggetto. In questo senso, sono due le azioni che possono essere intraprese:

  • azione redibitoria: l’acquirente chiede al Giudice la risoluzione del contratto di compravendita e non effettua l’acquisto dell’immobile;
  • Azione estimatoria: l’acquirente chiede che venga ridotto il prezzo in base al danno subito, ma rimane titolare dell’immobile.

Abbiamo visto in pochi semplici passaggi che cosa accade se l’immobile appena acquistato presenta vizi occulti taciuti dal venditore. Se volete avere maggiori informazioni o desiderate il parere dell’esperto, non esitate a contattarci!